Nonostante sia stata l’origine della crisi finanziaria del 2007, ancora oggi il mercato immobiliare costituisce una delle principali scelte di allocazione dei risparmi degli italiani. Lo confermano i numeri dell’Istat e l’osservatorio di Nomisma che segnalano una ripresa del mercato immobiliare nel nostro paese dopo gli anni bui post-crisi.
Non è un caso che le abitazioni rappresentino oltre il 52% della ricchezza totale delle famiglie italiane secondo Banca d’Italia. Dopo lunghi anni di calo delle compravendite, nel primo trimestre 2016 le convenzioni notarili per compravendite di abitazioni a titolo oneroso sono aumentate del 17,9% rispetto a quelle registrate nello stesso trimestre del 2015. Inoltre, il totale dei mutui immobiliari erogati è passato dai 24,1 miliardi del 2013 ai 41,2 miliardi del 2015, con una stima di 47,5 miliardi nel 2016.
E’ importante capire quale significato riveste la casa nell’immaginario comune. Innanzitutto, alle spalle dell’investimento immobiliare ci sono sicuramente motivazioni psicologiche e culturali. La casa rappresenta un bene tangibile posto al centro delle vite degli italiani e inoltre, a causa di una carente educazione finanziaria e della difficoltà di inoltrarsi nei meandri della finanza, quello immobiliare è, in apparenza, il più semplice e seguito tra tutti i mercati dei beni d’investimento. Il mito della casa inoltre offre la tranquillità di avere un “tetto sopra la testa”, la possibilità di soddisfare l’ambizione di avere un immobile di proprietà e il desiderio di poter tramandare lasciti ereditari in futuro.
L’acquisto di una casa è mosso anche da ragioni prettamente economiche. Gli attuali tassi d’interesse sui mutui immobiliari sono decisamente bassi e nel 2015, secondo l’ufficio studi Tecnocasa, i prezzi immobiliari nelle grandi città sono diminuiti. Grazie ad un mix di prezzi in calo, aumento dell’erogazione di mutui a tassi convenienti e agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie, le condizioni per l’acquisto di una casa appaiono interessanti. La ripresa dell’investimento immobiliare è confermata anche dal rapporto Intesa-Einaudi 2016 di cui abbiamo parlato qualche settimana fa.
Ma se finora il mattone è stato considerato uno dei principali beni di rifugio, è certamente un azzardo ritenerlo ancora come un investimento a basso rischio. In altre parole: siamo sicuri che l’acquisto di una casa sia sempre un affare e che si tratti di un investimento a basso rischio? «L’idea che l’immobiliare possa rappresentare in questo quadro un settore al riparo dalle turbolenze è fortemente messa in discussione dalle interdipendenze tra mercati e dal peso delle componenti finanziarie nelle dinamiche di investimento – ha dichiarato Luca Dondi, analista presso Nomisma. “Mettere su casa” rappresenta un passo molto importante, difficilmente reversibile a causa delle caratteristiche tipiche di questo tipo di investimento, prima fra tutti la sua scarsa liquidità rispetto ad altri asset. L’acquisto di un immobile di proprietà comporta uno sbilanciamento del patrimonio dell’investitore verso beni reali illiquidi rendendo la composizione del portafoglio più vulnerabile ai bisogni di liquidità tipici di alcune fasi della vita. Inoltre, nell’era dei tassi zero, la stragrande maggioranza degli acquisti di un immobile avviene facendo ricorso all’indebitamento finanziario, che fa sorgere una passività finanziaria e aggiunge un vincolo di rimborso molto spesso a lungo termine. Investire nel mattone non garantisce rendimenti certi, anzi. Chi ha investito nel 2007, oggi si ritrova un immobile che ha perso circa un terzo del suo valore. E non è detto che chi compra oggi per rivendere in futuro possa ottenere un guadagno, soprattutto se le prospettive inflazionistiche si mantengono basse come in questo momento.
Il mercato immobiliare è inoltre suscettibile a shock politico-economici al pari degli altri mercati. Lo testimonia la crisi del mercato immobiliare britannico dovuta alle conseguenze della Brexit. Secondo le prime stime degli analisti di PwC, in Gran Bretagna nel 2016 i prezzi degli immobili diminuiranno del 3% e, se a ciò aggiungiamo una forte svalutazione della sterlina, chi in passato ha investito sul “mattone londinese” oggi dovrà inevitabilmente ridimensionare le sue prospettive di guadagno.
Oggi dunque la casa rimane pur sempre un bene inossidabile nelle menti degli investitori. Tuttavia, è opportuno non catapultarsi nell’investimento solo per “sentito dire” o per la convenienza del costo dei mutui. Occorrerebbe invece ponderare tutti i fattori che possono influire sul suo valore sia nel breve che nel medio-lungo termine, al fine di contenere i rischi di questa tipologia d’investimento.
