Non c’è miglior investimento del caro e vecchio mattone. Questa convinzione radicata tra gli italiani ci ha portati a essere tra i paesi con la più alta diffusione di case di proprietà, dove gli immobili rappresentano oltre il 60% della ricchezza delle famiglie. Tuttavia, la decisione di affidarsi quasi esclusivamente alla propria abitazione come forma di investimento, per averne un rendimento interessante, potrebbe essere un errore.
Numeri alla mano, i prezzi delle case non aumentano sempre
Per molti anni si è creduto che il prezzo degli immobili fosse destinato a una costante e inesorabile crescita e che quindi il prezzo di vendita sarebbe stato superiore a quello di acquisto e avrebbe portato quindi un guadagno in conto capitale, anche tenendo conto dell’inflazione. Gli ultimi dieci anni ci dicono che non è così. I dati della Banca dei regolamenti internazionali mostrano che i prezzi delle abitazioni in Italia sono cresciuti dal 2004 a oggi appena del 5%, un apprezzamento nominale che è stato ampiamente eroso dall’inflazione. Diversamente, i mercati finanziari hanno mostrato un rendimento di gran lunga superiore, malgrado la crisi. Nello stesso periodo, un portafoglio differenziato tra obbligazioni e azioni globali avrebbe ottenuto una performance di poco inferiore al 50%.
Investimenti iniziali elevati
Stipulare un mutuo, una parola! Il finanziamento della banca copre una parte della spesa totale. Sarà necessario aver accantonato risparmi sufficienti a impiegare la parte non finanziata, e si tratta di cifre tutt’altro che irrisorie.
Tutti quei piccoli costi che non si considerano, ma pesano
Nel 2013 i proprietari di casa hanno speso in media 1.165 euro al mese per mantenere l’abitazione. Secondo Federconsumatori, i costi legati al pagamento delle rate del mutuo, le spese di condominio, le utenze, a cui si aggiunge la mano del fisco, portano il conto annuale del mantenimento dell’abitazione di residenza vicino ai 14.000 euro.
Inoltre bisogna tenere conto che l’effetto degli interessi sul mutuo fa sì che il costo effettivo supportato sia parecchio superiore al prezzo di acquisto, il che riduce notevolmente l’eventuale guadagno dalla vendita.
A proposito di diversificazione…
Investendo il proprio patrimonio nell’abitazione ci si espone al solo mercato immobiliare, in una stessa zona e nello stesso edificio, oltre che a un solo paese e una sola valuta. Si ha dunque un’estrema concentrazione del rischio. A scanso di equivoci, la stessa situazione si avrebbe investendo lo stesso ammontare in un unico titolo azionario. Diversificare gli investimenti aiuta a ridurre il rischio.
Problema di liquidabilità
Vendere e comprare una casa richiede tempistiche importanti. Uno studio congiunto di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate stima che i tempi che passano tra l’inizio della trattativa immobiliare e la vendita sono in media di oltre 9 mesi. Se ci si trova nella condizione di aver bisogno di liquidi, i tempi per poter disinvestire potrebbero essere difficilmente compatibili con una situazione di necessità.
Avrai sempre bisogno di un tetto sotto cui stare
Per molte famiglie l’investimento immobiliare è rappresentato dall’abitazione di residenza. In questo caso, ai già citati problemi di liquidabilità, si aggiunge il fatto che quando decidiamo di vendere la casa di proprietà solitamente ne acquistiamo un’altra contestualmente. Ciò significa che non si rientrerà completamente in possesso del denaro liquido. Si potrà recuperarne una parte solo spostandosi in una zona meno prestigiosa o riducendo le dimensioni della casa.
Il consiglio non è certo quello di non acquistare immobili, o che non possa essere preferibile vivere in un immobile di proprietà piuttosto che in affitto. È però importante essere consapevoli che questo “investimento” ha una serie di carenze e non possa certo essere l’unica gamba su cui si poggia la pianificazione finanziaria di ognuno. Non ci si può dimenticare di diversificare il rischio, scegliere strumenti liquidabili e fare attenzione ai costi.
