Da sempre, il legame tra mercato immobiliare e credito è stato oggetto di una forte attenzione da parte del pubblico, in quanto le sue dinamiche hanno fornito una spinta sia alla crescita che allo scoppio di una crisi finanziaria.
Secondo Banca d’Italia ogni anno la filiera del settore immobiliare contribuisce per oltre un quinto al prodotto interno lordo italiano.
Se, però, nel 2006 “il mattone” rappresentava l’investimento preferito dal 70% degli italiani, oggi, complice la crisi e il calo dei prezzi degli immobili (-30% in media dai picchi del 2007), la percentuale è scesa sino al 29%.
Nonostante ciò negli ultimi anni, abbiamo sentito dire molte volte: “oggi è il miglior momento per acquistare una casa”, e per il 75% delle famiglie italiane l’acquisto di un immobile può concretizzarsi solo ricorrendo a un mutuo.
Abbiamo trattato in un precedente articolo del rischio di conflitto di interessi che può caratterizzare i suggerimenti che si ricevono in banca quando si decide di stipulare un mutuo.
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sulle caratteristiche di questi strumenti.
Per i risparmiatori che oggi decidono di stipulare un mutuo per l’acquisto di una casa ci sono alcuni punti positivi da prendere in considerazione.
1) Il costo del denaro è ai minimi dal 2010.
Questo significa che grazie alla politica monetaria espansiva condotta dalla Banca Centrale Europea, come si vede dalla tabella, il tasso minimo applicato nei mutui a tasso variabile è del 1,1% mentre in quelli a tasso fisso è del 2,2%, se il mutuo copre il 50% del valore dell’immobile. Tassi così bassi riducono il costo del mutuo e permettono di ottenere un finanziamento più elevato a fronte di un minor apporto di capitale proprio. Ecco qui un esempio:
Fonte: MutuiOnline.it
2) Esistono delle detrazioni fiscali (detrazioni Irpef):
– del 19% degli interessi passivi del mutuo (fino a 4.000 euro annui) per tutta la durata del mutuo, nel caso di acquisto prima casa.
– del 50% dell’IVA pagata (ripartita in 10 annualità) per l’acquisto di immobili, sia prima che seconda casa, di classe energetica A o B ceduti da impresa costruttrice entro il 2016.
3) Maggiore livello di protezione e trasparenza contrattuale grazie all’ attuazione della direttiva Europea (Mortgage Credit Directive) in vigore dal 1° Gennaio 2016.
Le informazioni precontrattuali dovranno essere fornite su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. Inoltre, il consumatore ha diritto a spiegazioni adeguate e a chiarimenti relativi al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG).
4) Immobili a prezzi competitivi e buoni margini di contrattazione: secondol’Istat,nei primi tre trimestri del 2015, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 2,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, un dato congiunturale che conferma il quadro di generale ribasso dei prezzi ormai in corso da più di sette anni. Analogamente a ciò che succede sui mercati mobiliari (azioni, obbligazioni, ecc.) e negli acquisti di tutti i giorni, è meglio comprare quando i prezzi scendono che viceversa.
Come orientarsi nella scelta tra il tasso fisso o variabile?
La scelta di stipulare un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile dovrebbe dipendere da due caratteristiche: le necessità della persona che lo stipula e il livello dei tassi.
Secondo l’Osservatorio sul mercato dei mutui di MutuiOnline.it, nel 2015 più di tre italiani su quattro hanno scelto il tasso fisso.
Tuttavia, è abbastanza riduttivo giudicarla “a priori” come scelta migliore.
Infatti, un valore importante da considerare per il mutuatario è il tasso reale del mutuo, ottenuto sottraendo il tasso d’inflazione dal tasso nominale del mutuo.
In pratica, l’inflazione opera a favore dei debitori a tasso fisso, erodendo ogni anno una parte del costo del mutuo, considerando sia la quota capitale che la quota (costante) di interessi. Invece, per il tasso variabile vale il ragionamento opposto.
Attualmente però, per via della crescita dei prezzi e del costo del denaro prossimi allo zero, il tasso variabile ha un valore nominale (e reale) inferiore rispetto ai mutui a tasso fisso che gode di spread più bassi applicati dalle banche.
La scelta del tasso variabile deve, però, inevitabilmente fare i conti con l’orizzonte temporale del mutuo.
Per i mutui a breve termine (10-15 anni), la scelta tasso variabile potrebbe essere ragionevole poiché la maggior parte degli interessi vengono pagati nella prima metà del mutuo e il peso dell’incognita relativa alle prospettive dei tassi e dell’inflazione è minore.
Ripresa già iniziata o ancora da posticipare?
Nelle ultime settimane abbiamo letto ripetutamente sui quotidiani che secondo l’Abi (Associazione Bancaria Italiana), nei primi 11 mesi del 2015, l’ammontare delle erogazioni dei nuovi mutui è aumentato da 22,45 miliardi a 44,3 miliardi, registrando un +97,4%.
Un dato che, se non analizzato a fondo, rischia di essere frainteso. Infatti, a mettere un freno all’euforia apparente ci pensa l’incidenza delle surroghe,(ossia la portabilità di un mutuo da una banca all’altra) sul totale dei nuovi finanziamenti: un terzo dei nuovi mutui (32,4%) è infatti da attribuire al semplice spostamento del contratto di mutuo già stipulato in precedenza, non ad una nuova erogazione .
Inoltre, se da un lato le banche hanno concesso più mutui (tenendo conto delle surroghe) dall’altro la quantità di capitale messa in circolazione è rimasta sostanzialmenteinvariata per via di una riduzione dell’importo medio dei finanziamenti da 121.798€ a 117.161€.
Un segnale incoraggiante arriva, invece, dall’Osservatiorio Assofin Crif Prometeia 2015 che ha rilevato un tasso di default sui mutui pari all’ 1,7%, il valore più basso degli ultimi quattro anni.
In riferimento alle compravendite immobiliari del 2015, l’Istat ha riscontrato un aumento del 5,3% su base annua, che segnala una leggera inversione del trend negativo.
Come sostenuto da Moody’s, le previsioni per il 2016 resteranno stabili e una crescita più sostenuta del mercato immobiliare è da rinviare agli anni futuri quando i flussi dei mutui saranno gradualmente meno legati al fenomeno delle surroghe.
Per concludere, nonostante alcuni segnali positivi evidenziati nel mercato del credito, è ancora prematuro affermare che il mercato immobiliare italiano abbia lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni.
